[리버스 모기지 칼럼] 주택 구매 시의 리버스 모기지 대출

현재 거주하고 있는 주택을 기반으로 리버스 모기지 대출을 받는 것에 대해서 많이 알아 보았다. 그런데 자녀들이 성장하여 분가를 하면서 더 이상 큰 집이 필요하지 않는 경우가 많다. 이때 현재 있는 주택을 매각하든지, 혹은 임대를 주고 작은 집을 취득하는 경우가 많다. 요즘에는 시니어를 위한 저렴한 주택 단지가 많이 개발되고 있어 이렇게 새 주택을 구매하는 경우에도 리버스 모기지 대출을 활용할 수 있다. 단 조건이 조금 더 까다롭다. 대출자격은 기본적으로 62세 이상이어야 하고, 3년 내 압류(foreclosure), 숏세일, 120일 이상 모기지 대출 연체가 없어야 한다. 만약 기존 주택을 매각하지 않고 임대를 하는 경우는 소득 비율(DTI 43% 이하) 기준을 통과해야 한다. 새 주택을 구매할 때 리버스 모기지 대출을 받으려면 나이에 따라 다르지만 약 40% 이상 다운페이를 하고 나머지는 리버스 모기지 융자금으로 충당하면 된다. 그런데 다운페이 금액이 일반적으로 주택을 구입하는 경우보다 매우 높다. 주택도시개발부(HUD)는 이 다운페이 금액의 출처에 대해서 엄정한 기준을 정하고 있다. 그 출처가 기존 주택 매각 자금이나 보유하고 있는 현금자산이면 문제가 없으나, 다른 대출금(기존 주택의 2차 모기지 대출 등)으로 조달한 경우에는 인정하지 않는다. 일부 대출기관들은 취득하는 주택이 다가구주택(Multiplex)인 경우는 리버스 모기지 대출대상에서 제외시킨다. 단독주택이나 콘도는 언제나 가능하다. 기존 주택을 매각하고 가격이 저렴한 주택을 취득할 경우 주거 안전성을 확보하면서 동시에 상당한 여유자금을 만들 수 있다. 예를 들어 김 모씨(62세)가 60만 달러에 기존 주택을 매각하여 기존 모기지 20만 달러를 상환하고 작은 규모의 50만 달러 주택을 리버스 모기지를 이용해서 취득하는 경우를 살펴 보자. 50만 달러 주택을 구매하기 위해서 24만 달러를 다운페이 해야 한다. 그리고 나서 추가로 매월 모기지 원리금을 납부하지 않고 평생 그 주택에서 거주하면 된다. 그러면 기존 주택 매각가(60만 달러)에서 기존 모지지 잔액(20만 달러)을 상환하고 남는 금액 40만 달러 중 24만 달러로 새 주택의 다운페이를 하면 16만 달러가 남게 된다. 이렇게 하면 더 이상 모기지 원리금을 납부하지 않아도 되기 때문에 현금흐름이 개선되고 또 16만 달러의 여유자금을 챙길 수 있다. nyreverse@gmail.com ※이 칼럼은 리버스 모기지에 대한 일반적인 해설로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.

[리버스 모기지 칼럼] 비대출 배우자(Non- borrowing Spouse)란?

리버스 모기지 대출을 받으려면 부부 두 사람 중 최소한 한 명이 62세 이상이 되어야 한다. 만약 남편은 65세, 부인은 60세인 경우, 부인은 나이 때문에 대출 자격이 없다. 결국 남편만 대출자가 되고 부인은 비대출 배우자(Non-borrowing Spouse)가 된다. 만약 등기에 부부가 공동으로 소유한 것으로 나오면 부인(비대출 배우자)은 등기에서 빠져야 한다. 기본적으로 등기에 소유자로 기재된 사람에게만 리버스 모기지가 대출된다. 대출자는 대출금을 받을 수 있는 사람이다. 뒤집어서 이야기하면 비대출 배우자는 대출금을 받을 수 없다. 대출자가 대출가능액을 전부 인출해서 사용하지 않고 대출가능액을 남겨 놓은 경우에는 비대출 배우자가 잔여 대출가능액을 인출 할 수 없다. 대표적인 경우가 매월 지급식 대출(tenure)을 선택한 경우다. 예를 들면 부부가 매월 지급식 리버스 모기지 대출금을 받았을 경우, 남편(대출자)이 사망하면 부인(비대출 배우자)은 더 이상 매월 대출금을 받을 수 없다. 또 다른 의문은 그러면 대출자의 사망 이후에 비대출 배우자는 해당주택에서 계속 거주할 수 있는지 여부다. 결론부터 말하자면 비대출 배우자가 해당 주택을 주 거주주택으로 이용하는 경우 사망할 때까지 거주할 수 있다. 단 재산세, 보험료는 연체하면 안 된다. 대출자가 사망하면 리버스 모기지 대출이 만기가 되지만 비대출 배우자가 있는 경우는 비대출 배우자가 사망할 때까지 만기가 연기된다. 결국 대출자가 사망할 경우 비대출 배우자는 대출금은 추가로 받지 못하지만, 해당 주택에서 계속 거주할 수 있는 권한은 부여된다. 이 비대출 배우자가 되기 위해서는 대출 계약 시점에 합법적인 부부이어야 하고 리버스 모기지 융자 서류에 비대출 배우자라고 분명하게 기재를 해야 한다. 그리고 대출자가 사망할 때까지 계속 같이 살아야 하고 혼인 관계를 유지해야 한다. 그리고 대출자 사망 후 90일 내에 해당주택 등기부에 소유자로 등재되어야 한다. 주의해야 할 사항은 만약 대출자가 1년 이상 장기요양시설에 들어가는 경우는 해당주택이 더 이상 대출자의 주 거주주택이 되지 않아 리버스 모기지 대출이 만기가 된다. 이 경우에는 비대출 배우자가 해당주택에서 더 이상 거주할 수 없다. 비대출 배우자에게 부여된 해당주택에서 거주할 수 있는 권한은 대출자가 사망하는 경우에만 해당되기 때문이다. 현실적인 방법은 위의 사례의 경우 부인이 60세이기 때문에 먼저 남편 단독으로 대출을 받고, 2~3년 후 부인이 리버스 모기지 대출 자격이 될 때 리버스 모기지를 재융자(refinance)해서 부부가 같이 대출자로 되는 것이 가장 좋다. nyreverse@gmail.com ※이 칼럼은 리버스 모기지에 대한 일반적인 해설로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.

[리버스 모기지 칼럼] 대출금 상환 시기

일반적인 대출금은 만기 시점이 정해져 있다. 주택 구매용 모기지 대출도 30년.15년 등의 만기가 정해져 있고, 중소기업대출인 SBA 대출도 만기가 있다. 리버스모기지의 대출금 상환 시점(만기일)은 대출자가 해당 주택에서 더 이상 거주하지 않거나 소유하지 않을 때다. 나이가 100세가 넘고 대출 기간이 50년이 지나도 대출자가 해당 주택(리버스모기지 대상 주택)에서 거주하고, 소유하고 있는 동안은 대출금을 상환해야 할 의무가 없다. 물론 대출금 잔액을 줄이기 위해서는 언제든지 대출금의 일부 혹은 전부를 본인이 판단해서 상환할 수 있다. 대출자가 해당 주택에서 더 이상 거주하지 않는 시점이 대출 만기일이 된다. 대부분의 경우는 대출자가 사망하는 경우다. 부부가 공동 대출자이면 나중에 사망하는 사람을 기준으로 만기일을 결정한다. 또 이사를 하는 경우와 주택을 매각하는 경우도 대출 만기일이 된다. 주의해야 할 점은 재산세를 체납하거나 주택보험에 미가입하는 경우에도 리버스모기지 대출이 만기가 되어 대출금을 상환해야 하는 것이다. 그러면 대출금은 어떻게 상환 해야 할까? 기본적으로는 대출자 혹은 후손(heir)이 주택을 매각하여 매각대금으로 리버스모기지 대출금을 상환한다. 만약 대출금이 매각대금보다 큰 경우에는 주택매각액 만큼만 상환을 해도 대출금을 전액 상환한 것으로 인정한다. 이 부분이 리버스모기지에서 매우 매력적인 측면이다. 그 차액은 연방주택청(FHA)에서 손실을 부담한다. 그래서 (나중에 자세히 설명을 하겠지만) 연방주택청 보증료가 발생한다. 예를 들어 김복동씨가 90세에 사망했는데 그 당시 리버스모기지 대출금(원금+이자)이 70만 달러였고 후손이 주택을 매각하니 주택매각가가 50만 달러인 경우 이 50만 달러만 대출기관(은행)에 납부하면 모든 대출금을 상환한 것으로 인정한다. 대출금과 주택매각가의 차이 20만 달러는 대출자나 그 후손이 금융기관에 추가로 상환할 의무가 없고, 연방주택청(FHA)에서 손실을 부담한다. 물론 매매가는 감정가의 95% 이상 되어야 한다. 반대로, 대출금이 주택매각액보다 적은 경우에는 매각대금으로 리버스모기지 대출금을 갚고 나머지는 후손에게 돌아간다. nyreverse@gmail.com ※이 칼럼은 리버스 모기지에 대한 일반적인 해설로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.

[리버스 모기지 칼럼] 대출금을 받는 방식

리버스모기지 대출금을 수령하는 방식에는 일시불(Lump Sum), 매월 지급식(Monthly payment), 한도 내 인출방식(Line of Credit)이 있는데 세 가지 방식 중 한 가지를 선택하든지, 세 가지 방식을 조합해서 본인에게 가장 적합한 방식을 선택하면 된다. 대출이자 결정방식에는 고정금리 방식과 변동금리 방식이 있다. 변동금리 방식은 기준금리(Libor 금리.런던 은행간 대출 금리)의 변동에 따라 매월 혹은 매년 대출금리가 변동된다. 고정금리 방식의 대출금 수령 방식은 일시불(Lump Sum) 뿐이다. 일시불로 대출금을 받으면 더 이상 대출금을 인출 할 수 없다. 참고로 대출 가능액의 60%만 대출을 받을 수 있어 대출금의 금액이 적다. 예를 들면 최대청구금액(집 감정가) 60만 달러, 예상이자 5%, 연령 62세이면 대출 가능액이 31만4400달러다. 그러나 고정금리 대출은 대출 가능액의 60%인 18만8640달러까지만 대출이 가능하다. 반면에 변동금리로 대출을 받으면 일시불(Lump Sum), 매월 지급방식, 한도 내 인출방식 모두 가능하고 결국 대출 가능액을 다 인출할 수 있다. 1년 내에는 60% 대출을 받고, 나머지는 1년 후에 받으면 된다. 위의 사례에서 일시불로 10만 달러를 인출하고 나머지는 평생(Tenure) 월 지급식으로 하면 매월 약 990달러를 수령하여 결국 대출 가능액 31만4400달러를 모두 수령할 수 있다. 개인에 따라 차이가 있겠지만 필자가 볼 때 가장 매력적인 대출 방식은 한도 내 인출방식(Line of Credit)이다. 당장 필요한 자금은 일시불로 인출하고, 나머지 대출 가능액은 Line of Credit으로 약정을 하여 필요 시 자금을 인출 할 수 있고 여유자금이 있으면 언제든지 대출금을 상환할 수 있기 때문이다. 위의 사례에서도 당장 필요한 자금 10만 달러는 일시불로 인출하고 나머지 21만4400달러는 Line of Credit으로 설정하여 필요 시 인출하면 되고 여유자금이 있을 때는 언제든지 전부 혹은 일부 대출금을 상환할 수 있어 매우 편리하다. 또 상환한 자금 중 이자부분은 소득세 신고에서 공제 혜택을 받을 수 있다. 참고로 Line of Credit에서 미 사용한 한도금액은 이자율만큼 매월 증가하는데, 이 부분에 대해서는 나중에 설명하겠다. nyreverse@gmail.com ※이 칼럼은 리버스 모기지에 대한 일반적인 해설로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.

[리버스 모기지 칼럼] 리버스 모기지 대출금 한도는

리버스 모기지 대출가능액은 최대청구금액(주택가격), 예상 금리, 대출자의 나이에 따라 결정된다. 최대청구금액(Maximum Claim Amount)은 주택 감정가격과 연방주택청(FHA) 보증한도(62만5000달러) 중 적은 금액이다. 예를 들어 주택 감정가가 50만 달러면 최대청구금액은 50만 달러다. 만약 주택 감정가가 80만 달러면 FHA 보증한도가 62만5000달러이므로 최대청구금액은 62만5000달러가 된다. 그래서 주택가격이 62만5000달러 보다 높은 경우는 불리할 수 있는데 이 경우는 FHA 보증한도에 적용을 받지 않은 점보(Jumbo) 리버스 모기지를 이용하면 된다. 예상 금리는 이 대출에 대한 금리가 아니라 은행에서 장기적인 금리를 예상하여 결정한다. 예상 금리가 높을수록 대출금 액수는 적어진다. 주택도시개발부(HUD) 규정상 예상 금리는 5% 이하로 내려갈 수 없는데, 현재의 저금리 기조로 당분간 예상 금리는 5%로 적용된다. 다음에는 대출자의 나이가 중요한 결정 요소가 된다. 나이가 많을수록 대출가능액이 증가한다. 대출자가 부부인 경우에는 나이가 적은 사람을 기준으로 한다. 좀 복잡하게 설명이 되어 있는데 사례를 들어 설명하겠다. 주택의 가격이 60만 달러고 예상 금리가 5%며 대출자의 나이가 62세인 경우에는 주택 감정가(최대청구금액)의 52.4%인 31만4400달러를 대출 받을 수 있고, 나이가 82세인 경우는 66.5%인 39만9000달러까지 대출 받을 수 있다. 다음에 설명하겠지만 대출의 형식을 라인 오브 크레딧(Line of Credit)으로 할 경우는 미사용 대출가능액이 매년 증가하기 때문에 더 많은 대출금을 받기 위해 대출 시기를 늦출 필요가 없다. 그런데 여기서 주의할 점은 이 대출가능액을 첫해(초기 12개월)에 다 인출하는 것에 대해서는 제한이 있다는 점이다. 기본적으로 첫해는 대출가능액의 60%만 인출할 수 있다. 단, 이 60% 인출액으로 기존의 대출금(모기지 잔액 등)을 상환하기 부족한 경우에는 기존대출금 금액과 대출가능액의 10%를 합한 금액을 인출할 수 있다. 위의 사례(62세 기준)에서 대출가능액은 31만4400달러이고 첫해에는 60%인 18만8640달러를 인출 할 수 있다. 만약 기존 모기지 잔액이 20만 달러 있으면 60% 금액(18만8640달러)으로는 기존 대출금(잔액 20만 달러)을 상환 할 수 없다. 이 경우 기존 대출금 잔액(20만 달러)과 대출가능액의 10%(3만1440달러)의 합계인 23만1440달러를 첫해에 인출 할 수 있다. 리버스 모기지는 대출자 및 금융기관을 보호하기 위한 규정이 많아서 처음에는 이해하기가 다소 어려운 점이 있다. nyreverse@gmail.com ※이 칼럼은 리버스 모기지에 대한 일반적인 해설로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.

[리버스 모기지 칼럼]리버스모기지를 받을 수 있는 자격

리버스모기지를 받으려면 기본적으로 대출자에 대한 조건과 주택에 대한 조건을 모두 충족해야 한다. 대출자 연령이 62세 이상(1954년 이전 출생)이 되어야 하고, 부부가 공동으로 대출을 받으려고 하면 둘 가운데 나이가 적은 사람의 나이가 62세 이상이 되어야 한다. 만약 한 명이 62세 미만인 경우에는 그 사람은 대출자가 아닌 비대출배우자(Non borrowing spouse)의 자격이 되고, 62세 이상인 사람만 대출자가 된다. 이 비대출배우자에 대한 자세한 설명은 다음에 하기로 하겠다. 대출 대상 주택은 단독주택, 4유닛 이하인 복수주택 그리고 콘도가 해당된다. 4유닛 이하인 복수주택의 경우에는 대출자가 적어도 1유닛에 거주해야 한다. 또 콘도의 경우는 연방주택청(FHA)에서 승인된 콘도만 대출이 되므로 승인 여부를 사전에 확인해야 한다. 뉴욕 지역에 많은 코압(Co-Op)은 대출 대상이 아니라서 리버스모기지를 받지 못한다. 그리고 대출 대상 주택에 해당한다고 해도 대출자의 주 거주주택이어야 한다. 즉 1년 중 6개월 이상 거주하는 주택만이 대출 가능 주택이며 임대주택이나 휴가주택 등은 대출대상이 아니다. 리버스모기지 대출은 주택에 대한 본인지분(Equity)이 50% 이상 있어야 가능하다. 예를 들면 주택가격이 50만 달러이고 1차 모기지 잔액이 25만 달러, 2차 모기지가 15만 달러 있는 경우에는 본인 Equity가 10만 달러(20%)가 되어서 리버스모기지 대출을 받을 수 없다. 물론 대출 전에 기존 대출금을 상환하여 본인 Equity를 늘리면 가능하다. 또 연방정부에 대한 연체금이 없어야 한다. 예를 들면 IRS 세금, 연방 학자금 대출금, 중소기업대출인 SBA 대출금에 대한 연체가 있으면 대출 신청 전에 연체금을 모두 해결해야 한다. 그리고 파산(Bankruptcy) 판결을 받았어도 이 연방 채무 연체금은 상환을 해야 한다. 참고로 신용점수(FICO Score)는 상관이 없지만 연체 기록이 있으면 재산세와 보험금 지출을 위해 대출금의 일부를 대출 기관에서 보관해 향후 재산세, 보험료로 지불된다. nyreverse@gmail.com ※이 칼럼은 리버스모기지에 대한 일반적이 해설으로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.

[리버스 모기지 칼럼] 리버스 모기지란

앞으로 매주 칼럼 연재를 통해 한인사회에 아직은 생소한 리버스 모기지(reverse mortgage)에 대한 소개를 하고자 한다. 리버스 모기지는 많은 오해와 잘못된 소문으로 인해 그 유용성이 낮게 평가되고 있으며, 62세 이상 되신 분에게만 대출이 되는 특성 때문에 각종 사기범죄 등에 악용되기 쉽다. 하지만 이를 방지하기 위해서 법령의 정비가 잘 되어 있으며 특히 대출을 신청하기 전에 연방주택도시개발국(HUD)에서 지정한 기관에서 이 대출에 대한 이해 및 적합성에 대해서 카운셀링을 받는 것이 의무화 돼 있다. 그럼, 리버스 모기지가 무엇인지 먼저 알아보겠다. 집을 구매할 때 집값의 20%을 다운페이하고 나머지 80%는 모기지 대출을 받는 것이 일반적이다. 그리고 이 대출금의 원리금을 매달 납부한다. 반면에 리버스 모기지는 집값의 약 50%를 대출해 준다. 대출방식에는 일시불, 매월 지급식 등 여러 가지가 있다. 리버스 모기지도 대출이지만 원금과 이자를 은행에 납부하지 않는다. 물론 납부하지 않은 부분은 대출금으로 전환이 되어 대출금 잔액이 증가하게 된다. 이 부분은 나중에 자세히 설명하겠다. 리버스 모기지는 대출금을 받고 원금과 이자를 납부하지 않아도 되기 때문에 대출자는 현금 흐름이 매우 좋아진다. 퀸즈에 사는 70세 김복동씨의 경우를 예로 들어 보자. 현재 거주하는 주택의 가격은 60만 달러, 모기지 잔액이 10만 달러 그리고 월 모기지 납부액이 900달러다. 수입은 소셜연금과 기타 연금으로 월 2100달러 정도이고, 자동차 비용 등 생활비로 평균 1000달러 정도 지출한다. 매월 매우 빠듯한 생활이다. 이론적으로는 총 수입 2100달러에서 모기지 납부액과 생활비를 지출하면 한 달에 200달러 정도 여유 자금이 생기지만 예상하지 못한 지출에 대한 대비는 할 수가 없고 여행과 외식도 어려운 형편이다. 만약 김복동씨가 리버스 모기지 대출을 받으면 어떻게 될까? 집값의 약 50%인 30만 달러를 대출 받아 기존 모기지 잔액 10만 달러를 상환하면 20만 달러 대출이 가능하다. 이 대출금을 매월 지급 받는 방식으로 택한다면 월 1200달러를 수령하게 된다. 그리고 기존 모기지 원리금 납부는 없어진다. 그렇게 되면 김복동씨는 소득 2100달러와 대출금 수령 1200달러의 총 3300달러가 매달 들어오고 생활비 1000달러를 지출하게 돼 매월 2300달러의 여유 자금이 생기게 된다. 물론 현실에서는 고려할 사항이 매우 많지만 위 사례는 이해를 돕기 위해 아주 단순하게 설명한 모델이다. 대부분의 리버스 모기지 대출자들의 목적은 현재의 현금 부족을 해결하기 위해서이다. 주택은 소유하고 있지만 현금성 자산이 별로 없고 또 수입은 한정되었지만 매달 지출해야 할 비용이 많은 경우 한 번쯤 고려해 볼 만한 대출이다. 앞으로 연재될 칼럼은 이론적인 접근보다는 많이 궁금해 하는 질문과 답변 형식으로 진행할 예정이다. nyreverse@gmail.com ※이 칼럼은 리버스모기지에 대한 일반적이 해설으로 교육적인 목적으로 만들어 진 것입니다. 개개인의 상황에 따라 대출조건이 바뀔 수 있고 법률적, 세법적인 부분은 전문가와 별도 상담을 하셔야 합니다.

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